Bolån
Det är vanligt att man först skaffar ett lånelöfte som ger möjlighet att börja leta bostad och delta i budgivningar. Därefter ansöker du om själva bolånet. Antingen direkt hos banken eller kreditmarknadsbolaget, eller så jämför du olika erbjudanden genom låneförmedlare.
Det som avgör hur mycket du får låna är marknadsvärdet på bostaden och din betalningsförmåga. I vår bolånekalkyl kan du räkna på kostnaderna för ett bolån. Det är bra att kontakta flera långivare och begära offerter från dem innan du tar ett bolån. Aktuella bolåneräntor hittar du i Jämför boräntor.
Ränteskillnadsersättning
Om du vill lösa ett bolån med bunden ränta innan bindningstiden gått ut har banken rätt till en ersättning, som kallas ränteskillnadsersättning. Du kan beräkna hur mycket du ska betala i ränteskillnadsersättning med hjälp av vår kalkyl.
Du som är konsument har rätt att betala tillbaka ett bolån när som helst, helt eller delvis. Men om räntan är bunden och du löser lånet under tiden som räntan är bunden har långivaren rätt att ta ut viss ersättning. Långivaren får inte ta ut full ersättning och därför finns det i konsumentkreditlagen regler om hur ersättningen ska beräknas.
Beräkna ränteskillnadsersättning för ditt bolån med hjälp av vår kalkyl.
Information om ränteskillnadsersättning för andra lån om bolån hittar du här.
Vad är ränteskillnadsersättning?
Syftet med ränteskillnadsersättningen är att långivaren ska få skälig ersättning för den förlust som uppstår när du förtidslöser ett räntebundet bolån.
Enligt konsumentkreditlagen får ränteskillnadsersättningen högst uppgå till ett belopp som beräknas utifrån den genomsnittliga marknadsräntan för avtal om byte av räntebetalningar, så kallade swapräntor, under 20 handelsdagar. Beloppet ska motsvara skillnaden mellan
- marknadsräntan närmast före det att räntebindningstiden inleddes, med en löptid motsvarande räntebindningstiden, och
- marknadsräntan närmast före det att förtidsbetalningen gjordes, med en löptid motsvarande den återstående räntebindningstiden.
Beräkningen beskriv närmare i allmänna råd från Finansinspektionen.
Jämförelseränta
För att beräkna ersättningen tar man fram ett genomsnitt av marknadsräntorna så som de var vid tidpunkten då du band ditt lån och jämför den med marknadsräntor från tiden närmast före att förtidsbetalningen gjordes. De räntor som används närmast före ska ha en löptid som motsvarar den återstående bindningstiden på ditt lån. I båda delar är det ett genomsnitt av marknadsräntan under 20 handelsdagar. Beräkningen avser att återspegla skillnaderna i det allmänna ränteläget under räntebindningsperioden.
Om du löser ditt lån när räntan är bunden kan du få betala ränteskillnadsersättning. Det måste framgå av låneavtalet att långivaren har rätt till sådan ersättning. Här ser du några exempel på när det kan bli aktuellt.
Du byter bank och flyttar ditt lån till den nya banken.
Du säljer din bostad och måste lösa lånet.
Du köper ny bostad, tar ett nytt lån och löser det gamla lånet.
Om du kan passa på att lösa ditt lån mellan två ränteperioder, eller om du har rörlig ränta, behöver du inte betala ränteskillnadsersättning.
De flesta banker erbjuder inte rent rörliga boräntor utan har enbart bundna ränteperioder där den kortaste är 3 månader. En del banker räknar dock 3-månadersräntan som rörlig och tar därför inte ut ränteskillnadsersättning om du löser lånet inom en 3-månadersperiod. Kontrollera med din bank vad som gäller där.
Säkerhetsbyte
Om du köper ny bostad och väljer att ha kvar ditt bolån i samma bank går det ibland att göra ett så kallat säkerhetsbyte.
Säkerhetsbyte betyder att du behåller samma lån men byter säkerheten från den gamla bostaden till den nya.
I så fall slipper du betala ränteskillnadsersättning eftersom du inte behöver lösa det gamla lånet.
Det är inte säkert att långivaren går med på ett säkerhetsbyte. Om du byter bostadstyp, till exempel från en villa till en bostadsrätt, brukar det inte gå att byta säkerheten.
Närmare om beräkningen av ränteskillnadsersättning
Reglerna för hur man beräknar ränteskillnadsersättning ändrades den 1 juli 2025. De nya reglerna kommer att gälla för lån där räntan har bundits efter det datumet. Har du bundit räntan innan det datumet är det de äldre reglerna som gäller.
Enligt konsumentkreditlagen får ränteskillnadsersättningen, enligt det nya beräkningssättet, högst uppgå till ett belopp som beräknas utifrån den genomsnittliga marknadsräntan för avtal om byte av räntebetalningar, så kallade swapräntor, under 20 handelsdagar och som motsvarar skillnaden mellan
- marknadsräntan närmast före det att räntebindningstiden inleddes, med en löptid motsvarande räntebindningstiden, och
- marknadsräntan närmast före det att förtidsbetalningen gjordes, med en löptid motsvarande den återstående räntebindningstiden.Det innebär att ett genomsnitt av swapräntan under de 20 dagar som passerat innan du band ditt lån respektive innan den dag du vill förtidslösa.
Så tas jämförelseräntan fram
Metoden för att beräkna jämförelseräntan beskrivs i Finansinspektionens allmänna råd (FFFS 2025:10). Jämförelseräntan beräknas utifrån de marknadsräntor som gällde för avtal om byte av räntebetalningar, så kallade swapräntor, vid den tidpunkt då lånet bands och de marknadsräntor som gäller då lånet ska lösas. Swapräntorna ska ha motsvarande löptid som den bindningstid du valt och, för dagen då du löser, motsvarande löptid som den återstående bindningstiden för ditt lån.
Marknadsräntor som ligger till grund för beräkningen
Informationen om de marknadsräntor ska ligga till grund för beräkningen av ränteskillnadsersättningen ska hämtas av kreditgivaren från en etablerad aktör. De noteringar som används bör vara i svenska kronor.
Marknadsräntan kan variera över tid såväl som under en så kallad handelsdag. På grund av variationen ska ett genomsnitt användas. Snittet beräknas från räntan under de 20 närmast föregående handelsdagarna före dagen då du band ditt lån samt de 20 närmast föregående dagarna vid lösendagen.
Nuvärdesberäkning
Långivaren bör beräkna ränteskillnadsersättningen genom att med hjälp av jämförelseräntan dels nuvärdesberäkna alla betalningsflöden enligt låneavtalet fram till och med räntebindningstidens slut, dels kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Skillnaden mellan nuvärdet och kapitalskulden den dag som lånet förtidslöses utgör ränteskillnadsersättningen.
De äldre reglerna för att beräkna ränteskillnadsersättning gäller för befintliga lån där räntan bundits från och med den 1 juli 2014 och innan den 1 juli 2025.
Enligt konsumentkreditlagen fick ränteskillnadsersättningen, enligt det äldre beräkningssättet, högst motsvara skillnaden mellan räntan på ditt lån och den ränta som vid betalningstillfället i allmänhet gäller för bostadsobligationer (jämförelseräntan). På jämförelseräntan görs ett tillägg på 1 %.
Så tas jämförelseräntan fram
Metoden för att konstruera jämförelseräntan beskrivs i Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden (FFFS 2021:29). Till det allmänna rådet finns en beslutspromemoria som beskriver metoden mer i detalj. Jämförelseräntan tas fram i två steg.
Jämförelseräntan första steget
Det första steget går ut på att räkna fram en statsränta, det andra att räkna ut den så kallade bospreaden för de bostadsobligationer som ska ingå i beräkningarna och anpassa en rät linje till de uträknade bospreadarna. Bospreaden är skillnaden mellan räntan på statspapper och räntan på bostadsobligationer.
I det första steget räknas statsräntan för kreditens återstående räntebindningstid fram, på samma sätt som enligt de äldre reglerna. Finns det inte ett statspapper med en löptid/förfallotid som på dagen motsvarar den återstående kreditens räntebindningstid bör statsräntan räknas fram genom linjär interpolering. Interpoleringen görs mellan de statspapper som ligger närmast före och närmast efter lånets återstående räntebindningstid. Därigenom får man fram en fiktiv statsränta. Om även sådana statspapper saknas bör långivaren i stället använda det statspapper som har löptid/förfallotid närmast före eller närmast efter lånets återstående räntebindningstid. Det är, till skillnad från den äldre metoden, tillåtet att interpolera mellan två statspapper av olika slag, det vill säga mellan en statsskuldväxel och en statsobligation.
Jämförelseräntan andra steget
Det andra steget i metoden går ut på att räkna ut den bospread som i allmänhet gäller för bostadsobligationer med en löptid som motsvarar lånets återstående räntebindningstid och att anpassa en rät linje till de uträknade bospreadarna. Den räta linjen konstrueras genom en matematisk formel, där räntor för statspapper och bostadsobligationer läggs in. Långivaren bör använda föregående bankdags sista säljnoteringar. Summan av bospreaden och statsräntan för samma löptid, med tillägget på 1 %, utgör jämförelseräntan.
Bostadsobligationer som ingår i beräkningen
Vid beräkningen ska inte alla bostadsobligationer ingå. För att räknas med ska obligationen ha ett utestående belopp på mer än tre miljarder kronor, ha en löptid som är kortare än sju år, vara utgiven i svenska kronor och omfattas av avtal mellan utgivare av bostadsobligationer och marknadsgaranter avseende handel på sekundärmarknaden. De bostadsobligationer som ska ingå i beräkningen av ränteskillnadsersättning fastställs en gång per kvartal av Svenska Bankföreningen. Obligationerna publiceras på Bankföreningens webbplats.
Nuvärdesberäkning
Långivaren bör beräkna ränteskillnadsersättningen genom att med hjälp av jämförelseräntan dels nuvärdesberäkna alla betalningsflöden enligt låneavtalet fram till och med räntebindningstidens slut, dels kapitalskulden vid räntebindningstidens slut. Skillnaden mellan nuvärdet och kapitalskulden den dag som lånet förtidslöses utgör ränteskillnadsersättningen.
Om du vill förtidslösa ditt bolån, eller överväger att göra det, ska du på begäran få information från din långivare om vad en förtidsbetalning innebär. Innebär en förtidslösen att du måste betala ränteskillnadsersättning ska du få en uppskattning av kostnaden och en förklaring av de antaganden som uppskattningen bygger på. För att kunna bedöma kostnaden behöver långivaren göra ett antagande både om tidpunkten för din förtidslösen och om det allmänna ränteläget för bostadsobligationer vid detta tillfälle. Långivaren ska lämna informationen på papper eller i en annan läsbar och varaktig form snarast efter att du begärt att få informationen.
Det finns olika sätt att finansiera ränteskillnadsersättningen. Du kan betala den med sparade pengar eller genom att utöka lånet om du tar ett nytt lån. Kom ihåg att om du vill ansöka om ett nytt lån kan det innebära att långivaren behöver göra en ny kreditprövning och eventuellt en ny värdering av säkerheten. Du får göra avdrag för ränteskillnadsersättning i deklarationen, precis på samma sätt som för vanlig låneränta.
Tänk efter innan du löser lånet
Funderar du på att förtidslösa ditt lån för att få lägre ränta? Det är svårt att bedöma om det lönar sig. Ibland kan det vara en fördel att lösa lånet i förtid och teckna ett nytt lån om du kan binda ditt nya lån till en lägre ränta på längre tid. Först behöver du ta reda på vad det kostar att lösa det gamla lånet. Du kan använda vår kalkyl för ränteskillnadsersättning. Till det ska läggas den totala räntekostnaden på det nya lån du kommer att ta som ersättning för det gamla. Räkna bara med den räntekostnad som uppstår fram till det gamla lånet skulle löpt ut. För att ha något att jämföra med räknar du sedan ut hur mycket ränta du kommer betala om du i stället behåller ditt nuvarande lån löptiden ut. Du kan använda vår bolånekalkyl för att räkna ut räntekostnaderna för de olika alternativen. Dessa två kostnader kan du jämföra för att få en uppfattning om det är lönsamt att förtidslösa lånet.
Hur ränteskillnadsersättningen beräknas framgår av konsumentkreditlagen och av Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden (FFFS 2021:29).
Vid beräkningen jämförs räntan på ditt lån med en jämförelseränta. Som jämförelseränta används den aktuella räntan på statsskuldväxlar eller statsobligationer som har en löptid som motsvarar den tid som återstår på din bundna ränta. Om du har ett år eller mer kvar till lånets ränteändringsdag (det vill säga det datum då din nuvarande räntebindningsperiod upphör) används räntan på statsobligationer. Är tiden fram till ränteändringsdagen kortare än ett år används i stället räntan på statsskuldväxlar.
Det finns sällan en växel eller obligation med en förfallodag som exakt motsvarar slutdatum för din räntebindningstid. Då beräknas en teoretisk ränta som om det hade funnits en växel eller obligation med samma förfallodag som din ränteändringsdag. Det görs genom att dra en linje på en tidsaxel mellan de två statsskuldväxlar eller statsobligationer som ligger närmast före och närmast efter lånets ränteändringsdag. "Räntelinjen" läses av på ränteändringsdagen. Denna metod att beräkna räntan kallas linjär interpolering.
Till den valda räntesatsen läggs 1 %. Detta är jämförelseräntan. Skillnaden mellan din ränta och jämförelseräntan multipliceras med låneskulden vid lösentillfället och den återstående tiden fram till lånets ränteändringsdag.
Exempel:
Är räntan på en vald statsobligation 1,5 % så blir jämförelseräntan 1,5 plus 1 = 2,5 %. Om din bundna ränta är 6 % så blir det 3,5 % (6 % minus 2,5 %) som multipliceras med låneskulden vid lösentillfället och med den återstående bindningstiden. Jämförelseräntan används sedan för att göra en nuvärdesberäkning av dels de betalningar (räntor och eventuella amorteringar) som konsumenten skulle ha gjort till banken fram till räntebindningsperiodens slut, dels skulden vid räntebindningstidens slut. Vid en nuvärdesberäkning blir ränteskillnadsersättningen lägre än vid en "vanlig beräkning". Ränteskillnadsersättningen är skillnaden mellan det beräknade nuvärdet och skulden den dag då lånet förtidslöses.
Vanliga frågor
När du har köpt en fastighet skall du ansöka om lagfart på fastigheten hos Lantmäteriet. Lagfart är ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Lantmäteriet kontrollerar att vissa inskrivningsåtgärder är uppfyllda, t.ex. att köpehandlingarna uppfyller vissa formella krav. Sedan antecknas du som ägare till fastigheten i fastighetsregistret. Som bevis på att lagfarten beviljats utfärdas ett lagfartsbevis. Kostnaden för lagfart (stämpelskatt) är för närvarande 1,5% av köpeskillingen eller 1,5 % av taxeringsvärdet (om taxeringsvärdet skulle vara högre). Tillkommer även en administrativ avgift.
Ett pantbrev utfärdas som bevis för inteckning i en fastighet. För att få låna pengar till en bostad kräver långivaren en säkerhet för lånet. Det innebär oftast att du lämnar en viss del av ditt hus i pant till långivaren. Av praktiska skäl är det svårt att överlämna en pant om denna är en bostad, därför får långivaren ett pantbrev som säkerhet.
För att få ett pantbrev måste du som fastighetsägare ansöka om en inteckning i fastigheten hos Lantmäteriet. Alla Sveriges fastigheter är registrerade i det så kallade fastighetsregistret. Uppgifter om ägare och olika rättigheter (till exempel inteckningar) finns i detta register som sköts av Lantmäteriet.Efter godkännande skrivs inteckningen in i fastighetsregistret och ett pantbrev utfärdas som bevis. De flesta pantbrev har lagts om till datapantbrev och förvaras elektroniskt hos Lantmäteriet. Kostnaden för pantbrev (stämpelskatt) är för närvarande 2 % av det belopp som intecknas. Tillkommer en administrativ avgift.
Alla Sveriges fastigheter är registrerade i det så kallade fastighetsregistret. Uppgifter om ägare och olika rättigheter (till exempel inteckningar) finns i detta register som sköts av Lantmäteriet.
Ja, det är möjligt i vissa fall. Kontakta er bank för ett rådgivande samtal och hitta en lösning som passar er. Om en av er vill bo kvar i er bostad och har möjlighet att stå för hela bolånet, så godtar banken det i de flesta fall.l De skriver då om skuldebrevet för bolånet. Banken gör en individuell bedömning i varje enskilt fall och är vanligtvis samarbetsvilliga och lösningsorienterade.