Bolån
Det är vanligt att man först skaffar ett lånelöfte som ger möjlighet att börja leta bostad och delta i budgivningar. Därefter ansöker du om själva bolånet. Antingen direkt hos banken eller kreditmarknadsbolaget, eller så jämför du olika erbjudanden genom låneförmedlare.
Det som avgör hur mycket du får låna är marknadsvärdet på bostaden och din betalningsförmåga. I vår bolånekalkyl kan du räkna på kostnaderna för ett bolån. Det är bra att kontakta flera långivare och begära offerter från dem innan du tar ett bolån. Aktuella bolåneräntor hittar du i Jämför boräntor.
Amorteringskrav
Amortering betyder att du betalar av på skulden. Ett bolån kan vara amorteringsfritt, om du kommit överens med banken om att du inte behöver amortera. Men om ditt lån uppgår till 50 procent eller mer av bostadens värde måste du enligt lag amortera.
Det finns olika amorteringsmodeller, men för bolån används så gott som alltid rak amortering. Rak amortering innebär att du betalar av på lånet med ett lika stort belopp vid varje amorteringstillfälle.
Amortering - krav och alternativ
Långivaren är skyldig att föra en diskussion med dig om amortering i samband med att du ska ta ett bolån. Långivaren ska också ge dig ett förslag till en individuell amorteringsplan som ska vara i ditt långsiktiga intresse. Det finns också lagar och regler som både du och långivaren måste förhålla er till.
Långivaren ska ge dig ett förslag till en individuell amorteringsplan som ska vara i ditt långsiktiga intresse.
I diskussionen om amortering ska långivaren förklara hur olika amorteringsalternativ påverkar skulden. Det kan de göra genom att visa exempel på hur skulden kan minska och hur det påverkar kommande räntebetalningar. Diskussionen kan ni föra vid personliga möten eller via e-post eller telefon. Det är viktigt att du själv blir uppmuntrad att delta aktivt, det ska alltså inte röra sig om ensidig information från långivarens sida.
Du ska få amorteringsplanen senast tillsammans med det bindande erbjudandet om lånet. Om det är en låneförmedlare som presenterar det bindande erbjudandet så blir det normalt sett förmedlaren som diskuterar amorteringsplanen också. Vem som gör vad när du anlitar en låneförmedlare beror dock på vilken befogenhet låneförmedlaren har fått från långivaren.
Amorteringsplanen är ett förslag
Tanken med en individuell amorteringsplan är att du ska bli uppmärksammad på frågan om hur du ska betala av på lånet, även om du har en lägre belåningsgrad än den gräns där lagkravet på amortering träder in (över 50 procent belåning). Planen innebär inte att du måste amortera eller att du måste amortera på det sätt som planen föreslår, utan är ett förslag. Tänk dock på att en långivare kan kräva att du amorterar på ditt lån även om det inte omfattas av de tvingande amorteringskraven.
Du har rätt att få en ny amorteringsplan om du vill under lånets löptid, till exempel om du har fått en ändrad inkomst eller om du vill amortera med ett högre belopp.
Om du själv vill laborera med olika amorteringsalternativ och se hur dessa påverkar kostnaderna för ditt bolån på kort och lång sikt kan du använda Lånelabbet.
Du måste amortera på ditt bolån om du har en belåning som är högre än 50 procent av bostadens marknadsvärde. Är belåningsgraden över 70 procent ska du amortera 2 procent per år på lånebeloppet Är belåningsgraden över 50 procent, och högst 70 procent, ska du amortera 1 procent per år på lånebeloppet. Det framgår av 7 § lagen om begränsning av bostadskrediter.
Exempel
Du har ett lån på 2,4 mkr och bostaden är värd 3 mkr. Det innebär en belåningsgrad på 80 procent. Du måste då amortera 2 procent på skulden varje år, tills belåningsgraden kommer ner till 70 procent. Det betyder att du amorterar 48 000 kr per år (4 000 kr per månad).
Har du en bostad som är värd 2 mkr och lån på 1,2 mkr är din belåningsgrad 60 procent. Då måste du amortera 1 procent på skulden varje år, vilket är 12 000 kr. Per månad blir amorteringen 1 000 kr.
Amorteringen räknas på det totala ursprungliga lånebeloppet. I exemplen här ovanför betalar du alltså 48 000 kr respektive 12 000 kr per år ända tills banken har möjlighet att räkna om din belåningsgrad. Har du exempelvis amorterat av lånet så att du kommer under 70-procentsgränsen kan banken räkna om ditt amorteringsbelopp från 2 procent till 1 procent amortering.
Långivaren måste kräva amortering
Av lagen om begränsning av bostadskrediter framgår att långivaren är skyldig att kräva amortering av dig i de situationer som träffas av bestämmelserna. Tänk på att även om lagkravet inte gäller för ditt lån innebär det ingen rättighet att slippa amortera – långivaren kan ändå begära att du amorterar på ditt lån. Banken kan även begära att du amorterar mer än vad som står i reglerna och måste till exempel inte gå med på att sänka din amortering från 2 till 1 procent.
Amorteringskravet gäller för bostäder i Sverige. Med bostad menas en- eller tvåfamiljsfastigheter och bostadsrätter som används för bostadsändamål. Även fritidshus omfattas. Däremot gäller inte kraven för jord- och skogsbruksfastigheter.
Vilka lån omfattas?
Lån som du hade innan den 1 juni 2016 omfattas inte av lagkraven om amortering. Men om du tar ett nytt lån så kommer det att omfattas
Här ger vi några exempel på vad som betraktas som ett nytt lån. Om det är ett nytt lån måste du som huvudregel amortera:
Låneavtal som du ingår efter att amorteringskravet började gälla (men om du träffade ett bindande avtal om köp av bostaden innan reglerna började gälla omfattas lånet inte av amorteringskravet).
Du köper en ny bostad men behåller ditt gamla lån och sätter den nya bostaden som pant, så kallat säkerhetsbyte.
Du får ett lån efter att amorteringskravet började gälla, men hade ett lånelöfte som lämnades innan amorteringskravet började gälla. Lånelöftet har ingen egen betydelse - det avgörande är när du avtalade om att köpa bostaden.
Blancolån som banken bakar in i bolånet (eftersom det innebär en utökning av bolånet).
Vad är inte ett nytt lån?
Här ger vi några exempel på vad som inte betraktas som ett nytt lån.
Du ingår ett låneavtal efter att amorteringskravet börjat gälla, men du ingick det bindande avtalet om köp av bostaden innan den 1 juni 2016.
Du byter bank, får ett motsvarande lån i den nya banken som i din tidigare och du bor kvar i bostaden.
Villkoren för ditt befintliga lån ändras, t.ex. avseende ränta eller frivillig amortering.
Du lägger om ditt befintliga lån hos din bank, till exempel för att få ner räntekostnaderna, utan att öka lånet.
Byggnadskrediter (byggnadskreditiv) omfattas inte av amorteringskravet om du träffade avtal om byggnationen före den 1 juni 2016. Har du träffat avtalet efter det datumet så undantas lånet från amorteringskravet i högst fem år på grund av att det rör sig om nyproduktion.
En part övertar den andra partens del av bolånet, exempelvis vid separation. Det förutsätter att lånet inte utökas.
Tilläggslån
Om du utökar ett befintligt lån så att det totala lånebeloppet kommer att uppgå till mer än 50 procent av bostadens marknadsvärde måste du börja amortera. Det finns två alternativ för hur du ska amortera.
Antingen amorterar du 1 eller 2 procent på det totala lånebeloppet (det lån du hade plus tilläggslånet).
Alternativt amorterar du enbart på tilläggslånet, och då amorterar du av det på 10 år (10 procent per år). Men det gäller bara om du tog ditt befintliga lån för den 1 januari 2019 eller den 1 juni 2016 beroende på vilken långivare du hade. Detta framgår av 8 § lag om begränsning av bostadskrediter.
Du får inte utöka ett befintligt lån så att lånet överstiger 80 % av marknadsvärdet.
Amorteringen baseras på marknadsvärdet på din bostad vid köpet. Marknadsvärdet är normalt detsamma som priset.
Omvärdering efter fem år
När det har gått minst fem år från det att du förvärvade bostaden och tog lånet eller från den senaste omvärderingen är det tillåtet att göra en omvärdering av bostaden. Banken har då möjlighet att utifrån den nya värderingen räkna om belåningsgraden och ändra amorteringstakten på lånet.
För hushåll som köpte bostaden innan amorteringskravet trädde i kraft, och som utökar sitt lån så att det träffas av amorteringskravet, gäller att det är tillåtet att göra en omvärdering även om det inte gått fem år från köpet.
Tidigare omvärdering på grund av avsevärd förändring av värdet
Det är också tillåtet att göra en omvärdering av bostaden tidigare än fem år efter den senaste omvärderingen, om värdet på bostaden har förändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder.
Förhållanden som kan ge upphov till en avsevärd värdeförändring är till exempel att det skett omfattande renoveringar, ombyggnad eller tillbyggnad av bostaden.
Det ska alltså vara fråga om omfattande förändringar som avsevärt ändrar värdet på bostaden. Renovering av enstaka rum (inklusive badrum och kök), tillbyggnad av till exempel en balkong eller altan eller byggande av carport eller indragning av bredband skapar generellt sett inte en sådan värdeökning.
När det gäller värdehöjande arbeten på bostaden är det inte kostnaden för att utföra arbetena som ska räknas, utan den påverkan som arbetena har på marknadsvärdet på bostaden.
Det är banken som bedömer om de förändringar som skett i bostaden har lett till en avsevärd värdeökning.
I samband med en omvärdering får den totala skulden räknas om (med hänsyn till gjorda amorteringar), liksom amorteringsbeloppet.
Långivaren kan bevilja undantag från amorteringskraven vid nyproduktion eller om det är en kapitalfrigöringskredit. Dessutom kan långivaren göra undantag under en period om det finns särskilda skäl. Men det finns ingen skyldighet för långivaren att bevilja dessa undantag.
Generella undantag
Långivaren kan bevilja undantag från amorteringskraven för lån som du tar när du köper en nyproducerad bostad. Långivaren har alltså möjlighet att bevilja ett amorteringsfritt lån, men enbart för förstahandsköparen, det vill säga den som förvärvar bostaden för första gången. Undantaget för amortering får gälla i högst fem år. Femårsperioden räknas från tillträdet av bostaden.
Krav på amortering gäller inte heller lån på en jordbruks- eller skogsfastighet.
Detsamma gäller för kapitalfrigöringskrediter.
Undantag på grund av särskilda skäl
Om det finns särskilda skäl kan långivaren bevilja amorteringsfrihet under en period. Det handlar om situationer när hushållets ekonomiska förutsättningar väsentligt har försämrats efter att bolånet lämnats. Exempel på sådana typiska situationer är arbetslöshet, längre sjukskrivningar och dödsfall bland närstående. Långivaren får göra en individuell bedömning av vad som från fall till fall kan vara särskilda skäl och avgöra om låntagaren kan få avstå från att amortera.
Som huvudregel ska ett undantag vara tillfälligt och det ska utvärderas regelbundet av långivaren. Skulle de särskilda skälen finnas kvar under lång tid kan långivaren bevilja dig undantag i flera år.
Undantag på grund av särskilda skäl är en möjlighet för långivaren att frångå lagkraven om amortering. Men det finns ingen skyldighet för långivaren att bevilja undantag.
Om du vill flytta ditt bolån till en annan bank så tar den nya banken hand om det mesta som gäller överflyttningen. Men du måste själv begära ut ett amorteringsunderlag från din gamla bank. Den nya banken behöver underlaget för att bedöma om du måste amortera på lånet, och med hur mycket.
Du har rätt att få ut amorteringsunderlaget skyndsamt
Av 14 § lagen om begränsning av bostadskrediter framgår att du har rätt att få information om vilka uppgifter som ligger till grund för beräkning av belåningsgrad och amorteringskrav. Dessa uppgifter kallas för amorteringsunderlag. Amorteringsunderlaget innehåller bland annat uppgifter om
hur mycket du amorterar per månad,
hur stor skulden är som amorteringen räknas på (amorteringsgrundande skuld),
vilken värdering som ligger till grund för din amortering,
vilket datum som banken fastställde det amorteringsgrundande värdet. Värdet gäller i fem år och den nya banken som du flyttar lånet till får inte ändra värdet tidigare än så.
Du ska både kunna beställa och få amorteringsunderlaget elektroniskt. Du ska även kunna beställa och få underlaget på andra sätt, till exempel via telefon, fysiskt besök på banken eller per post. Som kund ska du kunna välja bland olika alternativ, banken får exempelvis inte enbart erbjuda digitala kanaler.
Banken ska enligt lagen lämna uppgifterna till dig skyndsamt. Det innebär att de i regel ska lämnas samma dag, eller nästa arbetsdag om din begäran kommer in sent. Men det kan ta längre tid om sådan situation uppstår att det krävs en mer noggrann och tidskrävande hantering.
Bankerna har tagit fram en rekommendation om en gemensam rutin för vilka uppgifter som ska finnas med i amorteringsunderlaget. Det finns också en blankett.
Om en bank missar att avtala om amortering i ett låneavtal, trots att lånet i sig omfattas av amorteringskravet, kan det leda till ett ingripande från Finansinspektionen mot banken. Ett sådant ingripande skulle däremot inte leda till att låneavtalet mellan banken och kunden blir ogiltigt. Detta framgår av förarbetena till lagstiftningen om amorteringskravet (proposition 2015/16:89).
Vanliga frågor
När du har köpt en fastighet skall du ansöka om lagfart på fastigheten hos Lantmäteriet. Lagfart är ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Lantmäteriet kontrollerar att vissa inskrivningsåtgärder är uppfyllda, t.ex. att köpehandlingarna uppfyller vissa formella krav. Sedan antecknas du som ägare till fastigheten i fastighetsregistret. Som bevis på att lagfarten beviljats utfärdas ett lagfartsbevis. Kostnaden för lagfart (stämpelskatt) är för närvarande 1,5% av köpeskillingen eller 1,5 % av taxeringsvärdet (om taxeringsvärdet skulle vara högre). Tillkommer även en administrativ avgift.
Ett pantbrev utfärdas som bevis för inteckning i en fastighet. För att få låna pengar till en bostad kräver långivaren en säkerhet för lånet. Det innebär oftast att du lämnar en viss del av ditt hus i pant till långivaren. Av praktiska skäl är det svårt att överlämna en pant om denna är en bostad, därför får långivaren ett pantbrev som säkerhet.
För att få ett pantbrev måste du som fastighetsägare ansöka om en inteckning i fastigheten hos Lantmäteriet. Alla Sveriges fastigheter är registrerade i det så kallade fastighetsregistret. Uppgifter om ägare och olika rättigheter (till exempel inteckningar) finns i detta register som sköts av Lantmäteriet.Efter godkännande skrivs inteckningen in i fastighetsregistret och ett pantbrev utfärdas som bevis. De flesta pantbrev har lagts om till datapantbrev och förvaras elektroniskt hos Lantmäteriet. Kostnaden för pantbrev (stämpelskatt) är för närvarande 2 % av det belopp som intecknas. Tillkommer en administrativ avgift.
Alla Sveriges fastigheter är registrerade i det så kallade fastighetsregistret. Uppgifter om ägare och olika rättigheter (till exempel inteckningar) finns i detta register som sköts av Lantmäteriet.
Ja, det är möjligt i vissa fall. Kontakta er bank för ett rådgivande samtal och hitta en lösning som passar er. Om en av er vill bo kvar i er bostad och har möjlighet att stå för hela bolånet, så godtar banken det i de flesta fall.l De skriver då om skuldebrevet för bolånet. Banken gör en individuell bedömning i varje enskilt fall och är vanligtvis samarbetsvilliga och lösningsorienterade.