Bolån
Det är vanligt att man först skaffar ett lånelöfte som ger möjlighet att börja leta bostad och delta i budgivningar. Därefter ansöker du om själva bolånet. Antingen direkt hos banken eller kreditmarknadsbolaget, eller så jämför du olika erbjudanden genom låneförmedlare.
Det som avgör hur mycket du får låna är marknadsvärdet på bostaden och din betalningsförmåga. I vår bolånekalkyl kan du räkna på kostnaderna för ett bolån. Det är bra att kontakta flera långivare och begära offerter från dem innan du tar ett bolån. Aktuella bolåneräntor hittar du i Jämför boräntor.
Ansöka om bolån
När du behöver låna pengar till en bostad kan du ofta få ett preliminärt lånebesked ganska snabbt, men i regel krävs det att du lämnar in en låneansökan innan du får ett klart besked att lånet beviljats. Lånelöftet är ingen garanti för att du får lånet.
Innan du får ett slutligt besked om lånet gör långivaren en fullständig kreditprövning. Däremot kan ett lånelöfte bygga på en mer begränsad kreditprövning. Lånelöftet är därför ingen garanti om att du får lånet.
Ansökningsprocessen
Det första steget när du ska låna pengar för att köpa en bostad är ofta att ansöka om ett lånelöfte.
I de flesta fall behöver du ha ett lånelöfte för att kunna delta i budgivningar på bostäder. För att få ett lånelöfte eller ett lån beviljat måste du lämna in en låneansökan. Då gör långivaren en kreditprövning med stöd av de uppgifter du lämnat och genom att ta en kreditupplysning. Vid kreditprövningen beräknar banken hur mycket du kan lägga på ett nytt boende och bestämmer om du ska få lånet beviljat. Innan du bestämmer dig för en viss långivare kanske du vill jämföra vilka räntor olika långivare erbjuder dig. För att få det behöver du lämna in en låneansökan till varje långivare.
Vad är ett lånelöfte?
Ett lånelöfte är ett preliminärt besked från en långivare om ett bolån av en viss storlek för ett kommande bostadsköp. När du har ett lånelöfte så får du en uppfattning om hur mycket du kan låna och hur långt du kan gå i en budgivning. Ibland ställer fastighetsmäklarna krav på att du ska visa upp ditt lånelöfte för att delta i en budgivning. Se alltid till att få lånelöftet skriftligt. För att få ett lånelöfte fyller du i en ansökan. Den behandlas oftast ganska snabbt. Om din ansökan blir beviljad får du ett dokument där förutsättningarna för lånelöftet framgår. Läs igenom lånelöftet och villkoren noga.
Preliminär kreditprövning
Tänk på att lånelöftet baseras på en preliminär kreditprövning och på en bostad som du kanske inte ens har hittat vid tidpunkten för lånelöftet. Först när du ansöker om ett lån för att köpa en viss bostad gör långivaren en definitiv kreditprövning. Lånelöftet gäller under en begränsad tid och du måste inte utnyttja det.
Lånelöftet garanterar inte att du får låna
Lånelöftet är ingen garanti att du får låna, men normalt sett får du lånet om dina ekonomiska förutsättningar är desamma som när du fick lånelöftet och om den bostad du köper överensstämmer med uppgifterna i lånelöftet. Om någon omständighet förändrats, eller om det framkommit något som påverkar din betalningsförmåga, kan långivaren ompröva lånelöftet eller neka dig att få lånet.
Långivaren avgör om du får låna
Det är långivaren som gör bedömningen av din slutliga betalningsförmåga. Även om du själv inte tycker att din betalningsförmåga, din arbetssituation eller något annat har förändrats, kan långivaren göra en annan bedömning. Hör därför alltid av dig till dem innan du skriver kontrakt på en bostad och försäkra dig om att du får lånet.
När du ansöker om ett bolån ska långivaren göra en kreditprövning för att kontrollera att du har ekonomiska förutsättningar att betala räntor och amorteringar på lånet. Kontakta gärna långivaren redan när du hittat den bostad du vill köpa. Tänk på att det kan ta lite tid att göra den slutliga kreditprövningen av det lån du vill ha.
Här kan du läsa mer om kreditprövningen som sådan.
Avslag på lånet
Några omständigheter som kan göra att långivaren inte beviljar dig lånet, trots lånelöftet, kan vara:
Du har lämnat ofullständiga eller felaktiga uppgifter
Du saknar stadigvarande inkomst enligt långivarens definition
Du har fått sänkt lön eller ökad skuldsättning
Du har fått en betalningsanmärkning eller har kommit på obestånd på något annat sätt
Någon annan omständighet har inträffat som gör att långivaren gör en ny bedömning av din återbetalningsförmåga
Priset för bostaden överensstämmer inte med vad långivaren anser är normalt för marknaden
Den bostad du vill köpa utgör inte en tillräcklig säkerhet för lånet.
Utöver lånet för bostaden kan det finnas behov att låna pengar för andra utgifter i samband med bostadsköp.
Handpenningslån
När du skrivit på ett kontrakt på en ny bostad är det vanligt att du inom en vecka måste betala en handpenning. En vanlig nivå på handpenningen är tio procent av köpeskillingen. Om du inte har kontanta medel så brukar långivarna erbjuda handpenningslån. Ett sådant lån är amorteringsfritt och betalas tillbaka på tillträdesdagen. Räntan kan variera mellan olika långivare, men är oftast högre än de vanliga bolåneräntorna.
Överbryggningslån
Om du köper en ny bostad och samtidigt ska sälja din befintliga bostad uppstår ibland ett glapp mellan tillträdesdagarna. Har du exempelvis tillträde till din nya bostad en månad innan du får in betalningen för din tidigare bostad kan du behöva ett överbryggningslån, eller brygglån. En förutsättning för att få låna är att du klarar av dubbla kostnader under mellantiden. Du betalar tillbaka överbryggningslånet så snart du fått pengarna från det boende du säljer. Kontrollera noga villkoren för överbryggningslånet. Räntan på ett sådant lån brukar vara högre än på ett vanligt bolån.
En del banker erbjuder bolån till svenskar som till exempel arbetar i Norge eller Danmark. Vissa banker erbjuder även bolån till utländska medborgare som exempelvis vill köpa ett fritidshus i Sverige och belåna huset i en svensk bank. Men flera banker och långivare erbjuder inte alls bolån till utländska medborgare eller till svenskar som arbetar utomlands.
Bolånet definieras som lån i utländsk valuta om lånet är i svenska kronor och
det land där du är bosatt har en annan valuta,
du får din inkomst i en annan valuta, eller
de tillgångar som du ska använda för att betala lånet är i en annan valuta.
Risker om valutakurser ändras
Om du har ett bolån i svenska kronor men arbetar eller bor i ett annat land än Sverige så att din inkomst är i en annan valuta betraktas ditt lån som ett bolån i utländsk valuta. I och med att inkomsten och lånet är i olika valutor finns det en risk att ändrade valutakurser kan leda till att du får svårare att klara av betalningarna.
Du ska få särskild information om riskerna med sådana lån. Långivaren ska erbjuda ett arrangemang för att begränsa valutakursrisken och varna dig om kursförändringarna påverkar ditt betalningsutrymme.
Begränsning av valutarisker
Långivaren ska erbjuda ett arrangemang som ska syfta till att begränsa risken att din betalningsförmåga försämras, till exempel för att förhållandet mellan de två valutorna förändras jämfört med när du tog lånet.
Det finns enligt lagstiftningen några alternativa arrangemang för att begränsa risken för att du kan få betalningssvårigheter. Ett exempel är att långivaren i kvar-att-leva-på-kalkylen tar höjd för valutakursförändringar utöver vad som görs i en sedvanlig kreditprövning.
Ett annat alternativ kan vara att du får rätt att omförhandla vissa villkor i kreditavtalet om kursen förändras till din nackdel.
Ytterligare alternativ är att långivaren erbjuder dig en försäkring.
Långivaren kan låta ett bolån i utländsk valuta alltid omfattas av ett visst arrangemang. Alternativt kan långivaren erbjuda dig en möjlighet att skyddas av ett arrangemang – då är du inte skyldig att anta erbjudandet.
Bankerna anpssar oftast sin kalkyl
De svenska banker som erbjuder bolån i utländsk valuta gör oftast anpassningar i kalkylen. Efter omräkning av din disponibla inkomst till SEK skriver banken ner beloppet, eller så belastar banken kalkylen med en kostnad för att skapa en viss buffert. Hör med din bank vad som gäller där om du ansöker om ett bolån i utländsk valuta.
Långivaren ska varna dig
Långivaren ska varna dig när beloppet som den återstående krediten eller de regelbundna amorteringarna uppgår till tar 20 procent mer i anspråk av ditt betalningsutrymme på grund av valutakursförändringar.
Exempel:
Du ska betala 1000 kr i amortering varje gång. Detta motsvarar en betalning i 100 euro när du tog lånet. Om kursen förändras så att samma betalning kostar dig 120 euro har du fått en tjugoprocentig ökning i ditt betalningsutrymme. Då ska du få en varning av långivaren.
När du har köpt ett hus ska du ansöka om lagfart för att registrera att du är ägare. Kostnaden för lagfarten kallas stämpelskatt. Om en långivare vill ha fastigheten som säkerhet för ett lån tillkommer också stämpelskatt för pantbrev. Är det en bostadsrätt som ska pantsättas tar bostadsrättsföreningen ibland ut en pantsättningsavgift.
Pantbrev
För att få låna pengar till en bostad kräver långivaren en säkerhet för lånet. Du lämnar säkerhet genom att pantsätta din bostad till långivaren. Hur pantsättningen går till beror på om det rör sig om ett hus eller en bostadsrätt. Läs om pantsättning här.
Vad kostar det?
Att få lagfart kostar 1,5 procent av antingen köpeskillingen eller taxeringsvärdet (det värde som är högst) i stämpelskatt.
Sätter du din fastighet som säkerhet för ett lån görs en inteckning i fastigheten. Pantbrevet är ett bevis på inteckningen. Pantbrev kostar 2 procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt. Finns det redan uttagna pantbrev i fastigheten kan du använda dem. Läs mer om lagfart och inteckningar hos Lantmäteriet.
Om säkerheten för lånet är en bostadsrätt kan bostadsrättsföreningen ibland ta ut en pantsättningsavgift. Kontrollera i bostadsrättsföreningens stadgar om de tar ut en sådan avgift. Ett riktmärke för pantsättningsavgiften är att den bör vara högst 1 procent av gällande prisbasbelopp (1 prisbasbelopp = 59 200 kr år 2026).
Ibland är en värdering av fastigheten/bostadsrätten en förutsättning för att långivaren ska godta fastigheten/bostadsrätten som säkerhet. Då tillkommer kostnader för värderingsmannens tjänster.
Externa webbplatser
Vanliga frågor
När du har köpt en fastighet skall du ansöka om lagfart på fastigheten hos Lantmäteriet. Lagfart är ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Lantmäteriet kontrollerar att vissa inskrivningsåtgärder är uppfyllda, t.ex. att köpehandlingarna uppfyller vissa formella krav. Sedan antecknas du som ägare till fastigheten i fastighetsregistret. Som bevis på att lagfarten beviljats utfärdas ett lagfartsbevis. Kostnaden för lagfart (stämpelskatt) är för närvarande 1,5% av köpeskillingen eller 1,5 % av taxeringsvärdet (om taxeringsvärdet skulle vara högre). Tillkommer även en administrativ avgift.
Ett pantbrev utfärdas som bevis för inteckning i en fastighet. För att få låna pengar till en bostad kräver långivaren en säkerhet för lånet. Det innebär oftast att du lämnar en viss del av ditt hus i pant till långivaren. Av praktiska skäl är det svårt att överlämna en pant om denna är en bostad, därför får långivaren ett pantbrev som säkerhet.
För att få ett pantbrev måste du som fastighetsägare ansöka om en inteckning i fastigheten hos Lantmäteriet. Alla Sveriges fastigheter är registrerade i det så kallade fastighetsregistret. Uppgifter om ägare och olika rättigheter (till exempel inteckningar) finns i detta register som sköts av Lantmäteriet.Efter godkännande skrivs inteckningen in i fastighetsregistret och ett pantbrev utfärdas som bevis. De flesta pantbrev har lagts om till datapantbrev och förvaras elektroniskt hos Lantmäteriet. Kostnaden för pantbrev (stämpelskatt) är för närvarande 2 % av det belopp som intecknas. Tillkommer en administrativ avgift.
Alla Sveriges fastigheter är registrerade i det så kallade fastighetsregistret. Uppgifter om ägare och olika rättigheter (till exempel inteckningar) finns i detta register som sköts av Lantmäteriet.
Ja, det är möjligt i vissa fall. Kontakta er bank för ett rådgivande samtal och hitta en lösning som passar er. Om en av er vill bo kvar i er bostad och har möjlighet att stå för hela bolånet, så godtar banken det i de flesta fall.l De skriver då om skuldebrevet för bolånet. Banken gör en individuell bedömning i varje enskilt fall och är vanligtvis samarbetsvilliga och lösningsorienterade.